Avocats à Neuilly-sur-Seine

L’INDEMNISATION DUE EN CONSÉQUENCE DE LA GARANTIE DES VICES CACHÉS

Un arrêt du 30 janvier 2020 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise l’indemnisation des vices cachés. La garantie contre les vices cachés oblige le vendeur à répondre des défauts cachés du bien vendu (défauts postérieurs à la vente).

L’article 1644 du Code civil offre deux remèdes à l’acheteur : la résolution de la vente qui permet à l’acheteur de rendre le bien et de se voir restituer le prix d’acquisition (action rédhibitoire) ou la réduction du prix (action estimatoire). L’acheteur est en principe libre de choisir la voie qui lui convient. A ces deux actions, s’ajoute le droit d’obtenir des dommages-intérêts.

L’acheteur peut obtenir une indemnisation indépendamment ou en complément de l’action en résolution ou en réduction du prix seulement si le vendeur est de mauvaise foi. La mauvaise foi est entendue comme la connaissance par le vendeur de l’existence du vice. Par l’arrêt du 30 janvier 2020, la Cour de cassation vient réaffirmer un principe déjà énoncé en 2012 : l’acheteur peut se fonder sur la seule demande en réparation de son préjudice puisque cette action est autonome. De plus, la Haute juridiction est venue préciser que l’indemnité allouée à l’acheteur peut être supérieure au prix de vente, si l’indemnité couvre le remplacement total du bien par sa démolition et sa reconstruction.

Enfin, les professionnels intervenant à la vente peuvent engager leur responsabilité extracontractuelle. En effet, dans cette affaire la Cour de cassation approuve le raisonnement des juges du fond qui condamnent le notaire et l’agent immobilier à verser à l’acheteur 10% chacun des dommages-intérêts au titre de leur responsabilité. Ainsi, le notaire et l’agent immobilier intervenant dans le cadre peuvent engager leur responsabilité extracontractuelle lorsqu’ils ont notamment failli à leur obligation d’information et de conseil.

Me Véronique Durand

Avocat associée

L’EXONÉRATION DE PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE INOCCUPÉE

L’Administration fiscale, tel un chien truffé, impose au titre des plus-values immobilières la cession à titre onéreux (ex : la vente) de biens immobiliers bâtis ou non-bâtis ou de droits relatifs à ces biens (ex : cession de la nue-propriété ou de l’usufruit). Cependant, la cession de la résidence principale est exonérée de plus-immobilière selon l’article 150 U du Code général des impôts.

Les services fiscaux sont venus préciser les conditions dans lesquelles l’exonération de la cession à titre onéreux résidence principale peut avoir lieu. Il faut que l’immeuble vendu soit effectivement la résidence principale du vendeur au jour de la vente. Cela ne sera pas le cas lorsque la résidence principale est donnée en location ou qu’elle est occupée gratuitement par des proches du vendeur.

Lorsque le vendeur de l’immeuble a libéré les lieux avant le jour de la vente, cela ne signifie pas que l’immeuble perde sa qualité de résidence principale permettant de bénéficier de l’exonération. Cependant, cette tolérance est encadrée. En effet, l’exonération reste acquise si le vendeur est resté jusqu’à la mise en vente du bien. De plus, il faut que le délai pendant lequel l’immeuble est resté inoccupé soit considéré comme « normal » au regard des circonstances (appréciation circonstanciée selon chaque situation). L’Administration fiscale considère qu’un délai d’un an constitue le délai maximal en principe dans un contexte économique normal. Ainsi, si vous décidez de vendre votre résidence principale, vous pourrez bénéficier de l’exonération si vous vendez l’immeuble dans l’année qui suit votre départ (on considère qu’un an suffit pour accomplir toutes les diligences nécessaires à la mise en vente du bien et à la vente). Enfin, il ne faut pas que pendant cette période le bien ait été donné en location ou occupé gratuitement.

Me Véronique Durand

Avocat associée

LA RESPONSABILITÉ DES NOTAIRES ENGAGÉE EN CAS DE FAUTE AYANT INFLUENCÉ LA DÉCISION DES PARTIES

Un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 9 décembre 2020 précise la responsabilité du notaire. N’étant pas partie à l’acte, les parties ayant eu recours à un notaire peuvent seulement rechercher la responsabilité extracontractuelle du notaire. Dès lors, cette responsabilité du notaire ne peut être admise que si les parties démontrent qu’une faute leur a directement causé un préjudice.

La responsabilité du notaire est souvent fondée sur son devoir d’information et de conseil. En tant que professionnel, le notaire a un devoir de se renseigner sur la situation des parties, sur leurs intentions et les informer sur les solutions envisageables. La Cour de cassation réitère ses devoirs : « le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ».

Pour établir le lien de causalité entre la faute du notaire (ex : défaut d’information) et le préjudice subi par les parties (ex : différence du montant de la TVA entre le compromis de vente et l’acte de vente authentique établi par le notaire), la Haute juridiction précise que les parties doivent démontrer que cette faute a influé sur leur décision. Ainsi, si les parties démontrent qu’une information complète et circonstanciée du notaire sur les conséquences de l’acte leur auraient permis de prendre une autre décision, alors la responsabilité civile délictuelle du notaire peut être engagée.

Me Véronique Durand

Avocat associée

Il a été jugé le 30 avril 2023 par la Cour de Cassation que « faute d’avoir, préalablement à la saisine du Juge, adressé au bailleur une demande amiable restée sans réponse, le locataire est irrecevable à agir en diminution du loyer sur le fondement d’une erreur de mesurage. » (3ème Civile, 20 avril 2023, n°22-15.529)

La notification du congé, qu’elle soit donnée par le locataire ou le bailleur, est source d’un contentieux nourri puisqu’il est impératif de vérifier la date de notification effective du congé afin de déterminer si le délai de préavis de 6 mois au moins pour le bailleur a été respecté et de caractériser le point de départ du préavis pour le locataire.

L’on sait que, seule importe la signature sur l’avis de réception et non la première présentation du courrier. (Article 669 du Code de Procédure Civile)

Par voie de conséquence, si le destinataire du congé ne va pas retirer son pli recommandé ou refuse de le réceptionner lors du passage du facteur, il sera considéré que le congé n’a pas été régulièrement délivré et, s’agissant du bailleur, que le point de départ du préavis de 6 mois n’a pas commencé à courir.

C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 21 septembre 2022 (3ème Civile, 21 septembre 2022, n°21-17.691)

Rappelons que la conséquence peut être importante surtout pour le bailleur puisqu’à défaut de respecter le préavis de 6 mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bail est ensuite tacitement reconduit pour une période de 3 ans.

Le locataire risque de son côté de devoir payer des loyers plus longtemps puisque le point de départ de son préavis sera décalé d’autant qu’il n’aura pas renvoyé un courrier recommandé (qui devra être de nouveau dûment réceptionné) ou mandaté un Commissaire de Justice.